Warszawa 19115 - Miejskie Centrum Kontaktu

Warszawa wprowadza Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI), w celu lepszego wykorzystania współpracy z inwestorami budującymi na terenie miasta. Dzięki współpracy będą mogły powstawać szkoły, przedszkola, drogi czy tereny zielone – na koszt inwestora i we współpracy z Radą Miasta. Równocześnie trwają prace nad planem ogólnym dla stolicy.

Zintegrowane Plany Inwestycyjne zostały wprowadzone w ramach ostatniej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie 24 września 2023 roku. To uzupełnienie systemu planowania, które w połowie 2026 roku w całości zastąpi specustawę mieszkaniową.

ZPI to specjalna forma planu miejscowego, inicjowana na wniosek prywatnego inwestora. We wniosku, oprócz własnego zamierzenia, inwestor musi przedstawić też propozycję dla Miasta – tzw. inwestycje uzupełniające. Ich katalog jest duży i obejmuje m.in. szkoły, przedszkola, przychodnie, tereny zieleni urządzonej czy nawet przekazywanie mieszkań do miejskiego zasobu.

Przepisy dotyczące ZPI są bardzo ogólne i zostały uszczegółowione w Instrukcji Prezydenta m.st. Warszawy. Bazą były doświadczenia z wdrażania specustawy mieszkaniowej w Warszawie (wprowadzenie standardów urbanistycznych i zasad współpracy prywatnych inwestorów z Miastem).

Zintegrowane Plany Inwestycyjne to nie tylko mieszkania – umożliwiają one również planowanie i realizację wielofunkcyjnych fragmentów miasta. Wszystkie ZPI muszą być zgodne ze Studium uwarunkowań i kierunków rozwoju m.st. Warszawy, a w przyszłości z Planem Ogólnym gminy.

W przeciwieństwie do specustawy mieszkaniowej, ZPI nie funkcjonują wbrew zapisom miejscowych planów, a zastępują je w podobnej procedurze. Partycypacja społeczna nie jest fasadowa, są jakże ważne konsultacje społeczne podobne jak przy planach miejscowych – zbieranie i rozpatrywanie uwag mieszkańców do projektu ZPI. Dodatkowo, w negocjacjach umowy urbanistycznej, z inwestorem bierze udział rada miasta przez swojego przedstawiciela.

1. Wstępna opinia Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy: inwestor przedstawia wstępny projekt koncepcji urbanistyczno-architektonicznej. BAiPP w ramach wstępnej analizy, sprawdza zamierzenie pod względem architektonicznym i urbanistycznym, badając uwarunkowania planistyczne, zgodność ze studium i standardami w nim zawartymi (później planem ogólnym i gminnymi standardami urbanistycznymi), a następnie występuje o opinię do Zarządu Dzielnicy, jednostek miejskich i Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej. Po wprowadzeniu ewentualnych poprawek do projektu BAiPP wydaje pozytywną opinię.

2. Dialog o ramach umowy urbanistycznej: Miasto wskazuje potrzeby publiczne, tworzony jest zakres partycypacji w postaci oświadczenia inwestora oraz projekt ZPI. W negocjacjach bierze udział również przedstawiciel rady miasta.

3. Inwestor przygotowuje i składa wniosek o ZPI wraz z projektem planu uwzględniającym ustalone wcześniej potrzeby publiczne.

4. Rada Miasta decyduje, czy wyraża zgodę na przystąpienie do sporządzenia planu.

5. Stworzenie projektu umowy urbanistycznej oraz doprecyzowanie szczegółów na bazie przeprowadzonych negocjacji w trybie przedwnioskowym. Miasto i inwestor negocjują szczegóły, w tym, co i na jakich warunkach ma zostać zrealizowane. Miasto poprawia projekt inwestora uwzględniający wynik negocjacji.

6. Samorząd wysyła projekt planu do opinii i uzgodnień. Po pomyślnym uzgodnieniu i zaopiniowaniu projektu przygotowuje konsultacje społeczne i odpowiada za wprowadzenie uwag.

7. Miasto podpisuje z inwestorem umowę urbanistyczną której załącznikiem jest projekt ZPI. Następnie projekt jest przedstawiany radnym pod głosowanie.

8. Realizacja inwestycji: inwestor realizuje zatwierdzony plan.

Specustawa mieszkaniowa została przyjęta przez Sejm RP w 2018 roku. Jej wprowadzenie wiązało się z wieloma kontrowersjami. Po wprowadzeniu standardów urbanistycznych i ucywilizowaniu samej procedury przez wprowadzenie dodatkowego etapu dialogu, narzędzie to jest wykorzystywane do przygotowywania zrównoważonych projektów mieszkaniowych wraz z pakietem inwestycji towarzyszących dla okolicznych mieszkańców. Dzięki temu zgoda na realizację inwestycji mieszkaniowej wiąże się z realizacją przez inwestorów m.in. szkół, przedszkoli, dróg, terenów zieleni. Do dziś w Warszawie podjętych zostało 12 pozytywnych uchwał przewidujących budowę ok. 4000 mieszkań. Wartość inwestycji towarzyszących łącznie z budową dróg wynosi w tej chwili w Warszawie ponad 100 mln zł.

Miasto szacuje, że do końca obowiązywania specustawy, szansę na uzyskanie zgody radnych ma jeszcze blisko 40 inwestycji, czyli ponad 20 tys. mieszkań. Jeśli dojdzie do ich realizacji, to w ramach tych inwestycji deweloperzy wybudują i przekażą miastu: sześć nowych szkół podstawowych, jedną szkołę specjalną, dziesięć mniejszych obiektów oświatowych, jak np. przedszkola, a także rozbudowy, remonty czy modernizacje istniejących szkół.

Zrealizowane zostaną również nowe ogólnodostępne tereny zieleni a modernizacją objęte będą istniejące parki o łącznej powierzchni ponad 20 hektarów. Łączny koszt tych inwestycji to ponad 700 mln złotych.

Instrukcje Prezydenta ucywilizowały specustawę mieszkaniową przenosząc, tam gdzie to było możliwe, część kosztów urbanizacji na inwestorów. Instrukcje do ZPI idą krok dalej, tworząc jasne zasady oceny projektów i późniejszej partycypacji inwestora w potrzebach lokalnej społeczności i miasta.

Każdy inwestor poniesie nakłady proporcjonalne do wielkości swojej inwestycji, a o tym, co zostanie za te pieniądze zrealizowane, będzie decydować samorząd w zależności od potrzeb lokalnych. Aktualnie stawki w instrukcji wynoszą 1046 zł z metra powierzchni użytkowej mieszkań i 523 zł z metra innych funkcji. Pierwszych wniosków ZPI możemy spodziewać się po wakacjach. Aktualnie inwestorzy ciągle bardziej skupiają się na szansach, które daje im specustawa mieszkaniowa.

Zmiany narzędzi planistycznych rodzą często obawy o przeniesienie kosztów na klientów inwestorów. Jednak wprowadzenie ZPI wraz z jasnymi wskazaniami kosztów urbanizacji, które poniosą prywatni inwestorzy nie podniesie cen mieszkań. Tryby specjalne, jak specustawa i ZPI, to jedynie odsetek budowanych w stolicy mieszkań. Cena lokali w nich musi być konkurencyjna w stosunku do tych budowanych w innych trybach – na podstawie planów miejscowych czy tzw. „wuzetek”.

Należy również pamiętać, że składową ceny mieszkania oprócz nakładu na inwestycje w infrastrukturę jest szereg innych zmiennych, jak cena ziemi, koszty materiałów budowlanych, obsługi kredytu, robocizna czy marża. Duża część inwestycji w trybie ZPI będzie realizowana na nieruchomościach, gdzie koszty ziemi będą niższe niż w tych inwestycjach gdzie nieruchomość jest przeznaczona na budowę mieszkań i nie wymaga zmiany czy uchwalenia planu.

Prace nad planem ogólnym Warszawa rozpoczęła formalnie w lipcu zeszłego roku (Uchwała nr VII/123/2024 Rady m.st. Warszawy z 4 lipca 2024 r.). Związane były one ze zmianami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dotychczasowy dokument określający politykę przestrzenną gminy, czyli studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wg aktualnego stanu prawnego może obowiązywać do 30 czerwca 2026 roku. Studium zstąpią strategia rozwoju gminy oraz plan ogólny.

We wrześniu ubiegłego roku Warszawa zebrała wnioski do planu ogólnego. Łącznie mieszkańcy złożyli niemal 40 tys. pism, w których zawarte było prawie 64 tys. odrębnych postulatów. Pokazuje to duże zaangażowanie społeczności Warszawy w kwestie związane z planowaniem przestrzennym i ale i skalę wyzwania, z którą mierzą się aktualnie warszawscy planiści i urzędnicy.

Teraz projekt planu jest omawiany wewnętrznie ze wszystkimi zarządami i urzędami dzielnic – jest to etap dodatkowy względem procedury ustawowej  ale, ze względu na specyfikę Warszawy i indywidualny charakter każdej z jej dzielnic, niezbędny dla sporządzenia dobrego dokumentu.

Następnie  projekt planu ogólnego zostanie wysłany do opiniowania i uzgodnień przez organy zewnętrzne, wskazane w ustawie. W przypadku Warszawy takich organów jest  w sumie aż 80. Dalszy przebieg procedury i realizacja harmonogramu prac zależy w dużej mierze od tego właśnie etapu. Warto przypomnieć, że większość gmin w Polsce, w związku z bliskim horyzontem uchwalenia planów ogólnych, jest w podobnym punkcie prac nad swoimi dokumentami, co Warszawa. Wysyłka projektów z wielu gmin do wspomnianych organów w tym samym czasie może powodować problemy z szybkim uzyskaniem od nich niezbędnych uzgodnień.

Wysyłkę do opiniowania i uzgodnień Warszawa planuje pod koniec sierpnia. Jest to zmiana względem pierwotnego harmonogramu, który zakładał, że nastąpi to w marcu tego roku. Dzięki wydłużeniu obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego o pół roku – z 31 grudnia 2025 r. do 30 czerwca 2026 r. Warszawa zyskałą dodatkowy i niezbędny czas na pogłębienie analiz i prace projektowe.

W momencie wysyłki projektu planu ogólnego do opiniowania i uzgodnień, zostanie on również po raz pierwszy opublikowany w Biuletynie Informacji Publicznej - każdy zainteresowany będzie mógł się z nim zapoznać, ale nie będzie mógł jeszcze składać do niego swoich uwag. Będzie to możliwe dopiero na etapie konsultacji społecznych, które planowane są na listopad/grudzień tego roku. Na etapie konsultacji będzie można się również zapoznać z wykazem wniosków, zebranych we wrześniu 2024 r., zawierającym m.in. propozycję ich rozpatrzenia.

Wersja projektu planu ogólnego, która zostanie poddana konsultacjom społecznym (i do której będzie można zgłaszać uwagi) może znacznie się różnić od wersji wysyłanej do opiniowania i uzgodnień – będzie ona zawierać zmiany wynikające z uwag uzyskanych od organów zewnętrznych w ich opiniach i uzgodnieniach.